分析师
刘璐投资咨询资格编号S1
研究助理
孙婉莹一般从业资格编号S4
摘要
年8月，国新办首次以“全体人民住有所居”为主题召开了新闻发布会，让人容易联想到新加坡的“居者有其屋”计划。二者的精神内核十分接近，但我国国情复杂，能在多大程度上适应新加坡的配给制？我们从人房地钱四个方向梳理制度差异，分析我国地产政策改革方向，思考参与各方可能迎来的业务机遇，毕竟风险已经是共识。
新加坡的“居者有其屋”及对我国的启示：新加坡建立“组屋为主、私宅为辅”典型配给制，动用举国力量完成土地、金融资源强制集中和分配，是国家向民众让利的典范。控房价的关键是切断了金融-信贷周期与房价的联系。但供给制的缺陷是效率相对低。政策启示是：（1）大国兼顾效率与公平，配给+市场两条腿走路相对现实。（2）房屋市场化供给，要配合长期的房价管控。（3）民众接受租赁的关键是做好配套机制。住房供给顺序是先租后买，先刚需后改善。制定政策保护租户权利是应有之意。（4）控房价需抑制投机，手段是限制交易+对非自住房产课重税。目前我国交易频率、交易税政策与海外差异不大，但房产财产税仍有较大差距。
中国是在市场化基础上增加政府配给：人：精准靶向万农村贫困群众和大约1-1.5亿人城市新市民为首批目标。房：商品房的开发仍由开发商主导，保障类住房的建设和运营，预计以地方政府、地方国企和央企主导，保障房供给需快速增量。通过一二级限价、二级限交易及阶梯型税制改革增加持房成本，后续政策方向是规范租赁市场以及房产税试点扩大。地：新增供地乏力，供给以存量盘活为主。短期来自城市企业存量土地的改建新建等，长期期待农村集体土地的入市试点落地。钱：保留地方土地财政，中央加强收支监管。建设资金由中央和地方财政分摊，设计制度引入社会方。限制房地产行业占用的金融资源，弱化房产抵押-信贷扩张-房价上涨的链条。
业务机遇探讨：（1）房地产投资回报走向个位数，权益资金需匹配新投向，但对债权资金未必全是坏事。（2）
